Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025

6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến những tín hiệu phục hồi rõ nét sau thời gian dài trầm lắng. Nhờ sự cộng hưởng của các yếu tố tích cực như: hoàn thiện khung pháp lý, dòng vốn FDI đổ mạnh, chính sách tài khóa ổn định, và tốc độ đô thị hóa nhanh, bất động sản đang dần lấy lại vị thế trong nền kinh tế quốc dân.

Kinh tế vĩ mô hỗ trợ mạnh mẽ cho bất động sản

Tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm đạt trên 6,5%, lạm phát được kiểm soát ở mức 3,5%. Chính sách lãi suất điều hành được giữ ở mức thấp, giúp khơi thông dòng vốn tín dụng vào nền kinh tế. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn, tái cấu trúc dự án và mở rộng hoạt động đầu tư.

Khung pháp lý mới tạo nền tảng vững chắc

Ba đạo luật quan trọng gồm Luật Đất đai sửa đổi 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở sửa đổi 2024 đã chính thức có hiệu lực, tạo khung pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch hơn cho thị trường. Đặc biệt, quy định mới về xác định giá đất, thủ tục chuyển nhượng dự án, và tiêu chuẩn nhà ở xã hội đã giải quyết được nhiều vướng mắc tồn đọng.

Dòng vốn FDI là động lực chủ chốt cho thị trường

Bất động sản giữ vững vị thế trong dòng vốn FDI

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 đạt trên 21,5 tỷ USD, mức cao nhất trong 16 năm qua. Trong đó, lĩnh vực bất động sản tiếp tục nằm trong nhóm dẫn đầu khi thu hút gần 5,2 tỷ USD, chiếm gần 24% tổng vốn FDI đăng ký.

Dự án quy mô lớn tăng trưởng vượt bậc

Một số dự án quy mô lớn tiêu biểu có thể kể đến:

• Khu đô thị mới Yên Sở do Gamuda Land đầu tư mở rộng, tổng vốn hơn 1,1 tỷ USD.

• Tổ hợp phức hợp của Trump Group tại Vũng Tàu, quy mô gần 1.000 ha với tổng vốn đăng ký 1,5 tỷ USD.

• Hàng loạt khu công nghiệp mới tại Bắc Giang, Hải Phòng, Long An, Bình Dương... đang được phê duyệt và khởi công.

Phân khúc nhà ở: sự phân hóa sâu sắc giữa cao cấp và vừa túi tiền

Thị trường Hà Nội: nguồn cung dồi dào, giá bán tăng ổn định

Hà Nội chứng kiến nguồn cung sơ cấp dồi dào với hơn 8.000 căn hộ được mở bán trong quý I và II năm 2025. Phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Giá bán trung bình dao động từ 60–85 triệu đồng/m², tăng 5–7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhu cầu mua để ở vẫn chiếm ưu thế, trong khi hoạt động đầu tư có xu hướng chọn sản phẩm cao cấp ở các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Hoàng Mai.

Thị trường TP.HCM: nguồn cung hạn chế, giá vẫn neo cao

TP.HCM đang đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Giá căn hộ sơ cấp tại đây vẫn ở mức cao, trung bình khoảng 92–120 triệu đồng/m², một số dự án cao cấp tại Thủ Thiêm, Quận 7 chạm mốc 140 triệu đồng/m².

Mặc dù giá không còn tăng mạnh như giai đoạn 2021–2022, nhưng tỷ suất sinh lời từ cho thuê vẫn giữ mức ổn định nhờ nhu cầu thuê của người nước ngoài và chuyên gia tăng.

Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng

Dù được kỳ vọng sẽ giải quyết bài toán an cư cho số đông người dân, phân khúc nhà ở xã hội vẫn phát triển chậm. Trong 6 tháng, cả nước mới hoàn thành hơn 60.000 căn trên tổng kế hoạch 1 triệu căn đến năm 2030. Nhiều vướng mắc về thủ tục đầu tư, ưu đãi thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn chưa được tháo gỡ triệt để.

Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng

Làn sóng dịch chuyển sản xuất giúp Việt Nam hưởng lợi

Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chiến lược “China+1” của nhiều tập đoàn quốc tế. Với hệ thống hạ tầng được nâng cấp liên tục và chính sách ưu đãi đầu tư minh bạch, bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI.

Giá thuê đất công nghiệp tại phía Nam tăng từ 2–5% mỗi quý, đặc biệt tại Long An, Bình Dương, và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt hơn 85% ở các khu công nghiệp trọng điểm.

Hệ sinh thái logistics phát triển đồng bộ

Sự phát triển của thương mại điện tử kéo theo nhu cầu kho bãi, trung tâm logistics tăng cao. Các nhà phát triển trong nước và quốc tế như BWID, Frasers Property, ESR... đang mở rộng quỹ đất logistics tại Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng, và Đà Nẵng.

Văn phòng cho thuê và bán lẻ phục hồi tích cực

Văn phòng hạng A ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao

Nguồn cung văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội trong 6 tháng đầu năm tăng nhẹ. Giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt trung bình 67 USD/m²/tháng, tăng 5% so với cuối 2024. Tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà trung tâm như Saigon Centre, Lim Tower vẫn đạt trên 90%.

Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các công ty công nghệ, tài chính, dịch vụ chuyên nghiệp và startup mở rộng văn phòng.

Thị trường bán lẻ đón sóng trung lưu

Phân khúc bán lẻ hưởng lợi từ sự phục hồi chi tiêu tiêu dùng và sự gia nhập của các thương hiệu quốc tế. AEON Việt Nam đã công bố kế hoạch đầu tư thêm 1,5 tỷ USD để mở thêm 10 trung tâm thương mại mới tại các tỉnh thành.

Các mặt bằng thương mại tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận giá thuê tăng 3–6%, tập trung tại khu vực trung tâm và các quận phát triển dân cư mạnh như Cầu Giấy, Bình Thạnh, Quận 7.

Hạ tầng và đô thị vệ tinh tạo lực đẩy dài hạn

Hàng loạt dự án giao thông chiến lược được triển khai

• Sân bay Long Thành giai đoạn 1 đã hoàn thành nhà ga T3 vào tháng 4/2025, dự kiến khai thác cuối năm.

• Vành đai 3 TP.HCM đang thi công đồng loạt, hoàn thành sớm hơn kế hoạch.

• Các tuyến metro Hà Nội, TP.HCM cũng tăng tốc triển khai, mở ra cơ hội đầu tư mạnh cho các quận ven và đô thị vệ tinh.

Giá đất tại vùng ven có xu hướng tăng mạnh

Giá đất tại các khu vực như Long Thành (Đồng Nai), Hóc Môn, Bình Chánh (TP.HCM), và Đông Anh (Hà Nội) tăng trung bình 15–30% trong 6 tháng đầu năm, nhờ kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch đô thị.

Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo hiện tượng đầu cơ đất nền có thể tạo bong bóng cục bộ nếu không kiểm soát hiệu quả.

Những thách thức cần lưu tâm

Thủ tục pháp lý và cơ chế phê duyệt còn chồng chéo

Dù có bước tiến lớn về mặt pháp lý, nhưng nhiều địa phương vẫn xử lý hồ sơ chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Việc phối hợp giữa các cơ quan quy hoạch – xây dựng – tài nguyên môi trường còn thiếu đồng bộ.

Tín dụng bất động sản chưa được giải ngân mạnh

Mặc dù chính phủ duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng, việc tiếp cận vốn vay của doanh nghiệp và cá nhân mua nhà vẫn gặp khó khăn. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội mới giải ngân dưới 10%.

Định hướng đầu tư và phát triển dài hạn

Các phân khúc được kỳ vọng bứt phá

• Bất động sản công nghiệp và logistics sẽ tiếp tục là trụ cột nhờ làn sóng chuyển dịch sản xuất và mở rộng thương mại điện tử.

• Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội có tiềm năng tăng trưởng mạnh nếu tháo gỡ được các rào cản pháp lý và vốn.

• Đô thị vệ tinh, bất động sản ven đô sẽ hưởng lợi dài hạn từ hạ tầng, xu hướng giãn dân, làm việc từ xa.

• Văn phòng và bán lẻ cao cấp tiếp tục tăng trưởng tại các đô thị lớn, song song với cải thiện chất lượng sống đô thị.

Gợi ý dành cho nhà đầu tư và doanh nghiệp

Để tận dụng hiệu quả cơ hội đầu tư trong bối cảnh thị trường chuyển động nhanh chóng, nhà đầu tư cần:

• Nắm chắc quy hoạch đô thị, pháp lý dự án và dòng tiền đầu tư.

• Xây dựng danh mục đầu tư đa dạng, cân bằng rủi ro giữa các phân khúc.

• Tăng cường hợp tác với đơn vị tư vấn chuyên sâu để có chiến lược phù hợp với xu hướng mới.

Tìm hiểu thêm dịch vụ tư vấn bất động sản từ mykimrealty

Trong bối cảnh thị trường liên tục biến đổi, việc có được sự hỗ trợ chuyên nghiệp từ các chuyên gia hàng đầu là yếu tố then chốt quyết định thành công. mykimrealty cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản toàn diện và chuyên sâu:

• Tư vấn đầu tư dự án, M&A, chiến lược phát triển bất động sản.

• Tư vấn quản lý, vận hành và khai thác tài sản hiệu quả.

• Tư vấn pháp lý bất động sản, giải quyết tranh chấp và hoàn thiện hồ sơ đầu tư.

• Tư vấn xây dựng mô hình doanh nghiệp bất động sản bền vững.

Với đội ngũ chuyên gia vĩ mô, tài chính, pháp lý, quản trị giàu kinh nghiệm, mykimrealty cam kết đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư kiến tạo giá trị bền vững và phát triển thịnh vượng.

Liên hệ ngay với mykimrealty để nhận tư vấn chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp nhất cho bạn.